外国人在美国投资出租房如何报税？ 

作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。

如果您是外国人身份，在美国投资房产， 首先您必须申请个人税号 - ITIN。 Individual Taxpayer Identification Number（个人纳税者识别号）的缩写。

作为外国人在美国出租自己的房产，税务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣税，但是如果有税号，

拿到税号之后再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之后也是可以找国税局退税的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将税号申请好。


个人税号ITIN可以通过我们会计事务所来申请， 曹氏会计事务所是美国国税局认证的代理机构，有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证，申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。

作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。

出租房其实就是一个生意，有收入，有费用。首先要明确一个概念，就是只有出租的利润是需要交税的，而利润等于收入减去费用。这部分的税率就是您个人税所有收入加在一起后适用的税率。
主要有以下项目费用可以抵税：
1. 贷款的利息部分；
2. 地税；
3. 房屋保险、产权保险、贷款保险；
4. 水电煤气费用；
5. 律师、会计师、中介费用；
6. 维持、维修、清洁费用。
7. 房屋的折旧费也可以相应地抵扣：假设一个住宅房的寿命是27.5年，商业房为39年。折旧的概念是27.5年以后，这个住房就不值钱了。但要注意的是，只有房屋价值可以折旧，土地价值是无法折旧的。

所以自打您跟租客签订了租约那天起，无论是收入还是支出，您都要保留好记录。当年报税的时候，汇总这些数据，用您的收入减去您的所有费用总和，就可以算出您当年需要报税的租房利润收入。
对于美国居民来说，美国税法允许纳税人就最多两栋自住屋的贷款利息与收入抵减，享受省税好处。实务上，很多屋主将第二栋自住屋出租，却刻意隐瞒租金收入，以便继续享受省税好处。会计师指出，这项贪小便宜的做法有可能替屋主带来牢狱之灾。房租收入实报，事实上正确申报房屋折旧和出租屋有关的维修开支，不但可减少租金须缴的税金，也可以避免未申报房屋租金带来的风险。虽然外国人不属于美国税务居民，不过若是外国人在美国有租金收入，也必须申报，否则被查税的风险很大。

外国房东需要在每年6月15日之前将税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日，但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。



外国人在美出售房产预扣税，FIRPTA WITHHOLD 

 

1980年通过的《外国人投资房地产税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，简称FIRPTA）规定，外国人出售在美国投资的房地产时，必须预扣缴所得税。

自2016年2月15日起，对于成交金额在100万美元以上的房屋，预扣缴的金额由房地产成交价的10%调高至15%。
新的规定具体体现在：
• 如果房屋的销售价格为$ 300,000或更少，并且该物业将被受让人用作居住地（根据现行规定），那么就不需要预扣缴所得税。
• 如果房屋的售价超过30万美元但不超过1,000,000美元，并且受让人使用该物业作为居住地（没有专门针对这些变化的法规，但许多人可以认可您可以遵循当前300,000美元可以豁免的规定），那那么则预扣税率为售价的10％。
• 如果房屋的售价超过1,000,000美元，那面无论受让方如何使用房屋，预扣税率为整个销售价格的15％。

FIRPTA的目的，在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外，也包括所持有的美国房地产投资公司股权。

这里我们有必要详细了解该税法里面关于外国人的定义是：
FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人，与一般意义上的外国人有所不同。 包括：
非当地居民/Nonresident alien individual、
外国公司/Foreign Corporation、
合伙/Partnership、
信托/Trust 、
外国资产/Foreign Estate。

在哪些情况下外国人可以不需要预扣税呢？
依据美国税法，
如果一年中在美国居留超过183天， 即成为美国税务居民， 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人，
只要一年中在美国居留时间超过183天， 即被视为美国税务居民。此时， FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生，在持有F 签证的头五年，
即便一年中在美国居留超过183天， 也不会被视为美国税法上的居民，从而适用 FIRPTA。
总而言之，
一般持有B类别或者F类别签证，
即持商务旅游或者学生签证的外国人，如果出售在美国的房产，需要支付预扣税；而持有美国绿卡，或持有工作签证（H1）以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人，
只要一年中在美国居留时间达到要求，就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。

对于外国公司的定义： 如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%，就视为外国公司，出售房产时适用FIRPTA。
从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的产权公司、律师事务所以及会计事务所，有责任指导卖方正确处理房产销售预扣税。产权转让后的20天内，会计事务所必须向国税局提交相关文件和表格。具体的操作办法是：外国人外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留15%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow
Company）和美国注册会计师协助办理。
国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后，再将多余的金额退还。 出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税，申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入，以及各项支出，并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。

声明
以上文章内容仅供参考，不构成任何税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。
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