今天是2023年1月10日，刚刚过完圣诞节和新年，这个节日并没有给房地产市场带来兴奋的消息，一如大家预计的，常规的淡季加上美储联的继续加息，房价仍然呈下跌状态。
根据拉斯维加斯经纪人协会的最新数据，拉斯维加斯独立屋2022年12月中位价是42.5万美元，比11月的43万下降了1.4%，与2021年12月的中位价相持平，比5月的最高峰值48.2万下降了11.8%。房价如过山车一般，经历了上升和下降阶段后，现在回到了一年前的价位。
销售量上，共计1534栋房子完成了交易，比11月上升0.9%，同比2021年12月下降了51.7%。截止至12月底，市场库存房源一共有6211栋，比11月减少15.4%，同比2021年12月增加了175.9%，这个百分比看起来似乎很惊人，但事实上并不是，因为在2021年同期，市场上演着抢房大战，到处都是无房可买，库存量很少，现在的库存量也并不多，在疫情前正常的销售月份，市场每月售出房源一般是3000多栋，这是常规销售2个月的库存量。从数字中也可以看到，市场房源在30天内售出的只有25%左右，而在2022年的上半年是75%左右。
 

在新屋方面，根据总部位于拉斯维加斯的建筑商研究公司数据，2022年11月南内州新房平均价格是58.2万美元，比5月最高峰的中位价下降了4%。销售量为313栋，同比2021年11月销量下降59%。
销售合同的取消率11月上升到了40%，而2021年11月是12%，这个数字的上升并不惊讶，新房建设周期是7-9个月，因为利息上涨，有部分原来符合贷款资格的买家就不符合贷款了，所以不得不取消合同。新房标准房价开始下滑，不少建商从50万以上的价位转向了40多万，除了下调标准房价外，不少建商还推出了促销计划和赠送升级产品，有些建商的Move in ready home和model home降价甚至达10万美元。
在房价下跌的这7个月里，房屋销售速度减慢，但是初次购房自住的买家仍然活跃于市场。在过去的两年里，头款少的传统贷款和FHA政府贷款的买家很难买到房，现在他们开始有选房的余地了，这部分人群的购房目标是小户型，总体来看小户型的房价跌幅要远小于大户型的跌幅。
虽然目前最新的自住利息超过了6% ，但是不少贷款公司推出了2/1 buydown program, 也就是第一年4%左右，第二年5%左右，第三年才到6%，买房之后未来两年如果利息下降买方可以重贷，所以这种模式还是比较吸引买家的。
很多人会问房价会否会跌到金融危机的时候？答案是肯定不会的。金融危机房市崩盘的原因是借贷太容易，有钱没钱都能买房子，每个人都可以拥有很多房子。而金融危机之后的今天，所有的贷款审批都是经过金融机构严格的把关和审查才能最后获得批准。
疫情两年多，房市疯狂上涨是因超低的利息和紧缺的库存房源，房价突然下跌是因美储联的不断加息。
房价连续下跌了7个月，在库存房源方面我们并未看到大量房源滞销市场的状况。从8月-12月，库存房源基本维持在6500-8000栋，这和疫情前的市场库存房源量差不多，也就是2个半月的库存，一个正常健康的市场，库存量起码要达到4个月。金融危机的时候市场光银行屋的房源就已经超过了50000栋，而现在市场上的银行屋只有几十栋。
目前的房子基本都有了净值，且利息很低，不少屋主在疫情这两年时间里超低利息的情况下已经做了重贷，自住屋主没有理由卖掉现在低利息的住房去买一个高利息的房；投资屋主在稳收租金的情况下也没有理由去抛房；且拉斯维加斯不少投资房是被专业投资公司大量地买进，这样的机构更加不会抛房，所以目前库存量依然保持稳定。我的观点是，只要库存量稳定不失控，一旦利息下降，房价将会再次上涨，两个月的库存房源市场会消化得非常快，当房价降到一定程度，人们又开始了抢房，从买方市场转向卖方市场也会很迅速。
美储联什么时候降息？网上有各种专家的预测，有说几个月的，有说半年的，也有说一年的，政府行为谁也不知道；观望中的投资买家什么时候进场？买房如同买股票，谁都希望能抄底，但是底在哪里？最后谁能真正抄底，就看各人运气了！
 

本文由拉斯维加斯信和地产经纪人Qing Jessica唐提供，拉斯维加斯信和地产（O‘Harmony Realty ）是一家提供房地产买卖交易，投资房屋出租和物业管理一条龙服务的专业化公司，经过了多年的努力，公司的业务蒸蒸日上，客户和业务范围已经扩展到了世界各地，为每一个客户提供诚信优质真诚的服务是公司的业务宗旨。
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