在美国买房，99% 的人都会选择贷款来购买房子。因此，贷款的成败直接决定买房的成败，那么选择一位诚信专业并且有经验的贷款经纪人来完成贷款是至关重要的。特别是初次购房者，因为之前没有经历过，所以对贷款的过程了解甚少。事实上，目前市场上存在着各种各样的贷款方案，之所以有这么多的贷款方案是因为市场为了满足不同条件的借款人，每一种贷款方案都有针对特定的人群。

如果你心中对贷款有各种的疑惑，欢迎随时致电949-449-6829 (Vito Zhou) 询问，也可通过邮箱或微信Email:[email protected], Wechat ID: paltaone

我们将为您提供专业免费的解答。从事贷款行业多年的我们深知客人的需求以及对贷款前的疑问，我们始终致力于为客服提供专业及优质的服务，解答和解决客户在贷款过程中遇到的各种问题，帮您实现买房的梦想。

为了让您对贷款有初步的了解，我们为您列出以下各种贷款方案，相信您看完以下各种贷款方案后对自己的条件以及该选择哪一种贷款方案会有个初步的认识。

1，查收入贷款 （conforming Loan, FHA, VA)

需要提供收入证明：
如果您是上班人士需要提供工资单、W2 及报税表
如果您是自雇人士需要提供最近两年的报税表，某些情况下只需要提供最近一年的报税表。

首付最低至3%，有30年固定，25年固定，20年固定及15年固定
最高贷款额：$ 970,800 (high balance loan) , 有些county 最高贷款额只有$647,200 (based on 2022 conforming loan limit), 信用分数可低至640，每个人的情况不同将会有不同的信用分数要求。


2，不查收入 (Non-QM LOAN)

VOE Program (需工作证明, 适用于上班人群，首付款低至20%,贷款额最高至$1,500,000)
PROFIT & LOSS (适用于拥有公司或生意的人士,首付款低至20%，贷款额最高至$3,000,000)
BANK STATEMENTS (适用于拥有公司或生意的人士，首付款低至20%，贷款最高至$3,000,000)
无需购买贷款保险（PMI）
No 4506-T, No Tax Return, No W2, No Pay stub
信用分数可低至680分

3，DSCR program (只适用于投资屋)
贷款额最高至$3,000,000
首付可低至25%
信用分数可低至640分(要求40%的首付)
可用于外国人贷款

4，完全不查收入 (No income document is required)（更多内容，请点击右侧“展开”）

No 4506T,No Tax Return, No W2,No Pay stub，No VOE
只要ID和头款证明（bank statement）
最低30%的头款，需要储备金

5，外国人贷款

最低只要30%头款，头款要求在美国
如果人住在美国有信用分数要求信用分数在680以上
最高贷款额可至$3,000,000
适用于外国人，工作签证，政治庇护，有工卡都行


6，大额贷款

需提供收入证明。
信用分数至少在700以上
只要20%头款，最高贷款额至3M , 无需购买贷款保险（PMI)



更多贷款方案请来电咨询:

Vito 周 949-449-6829，我们将免费提供贷款预批信（Pre-approval letter）


如果您认为您都不能符合以上的贷款计划，该怎么办？请来电咨询更多的贷款方案，我们有补救的办法.........


寻找贷款方案就像你在买衣服一样，也许你看到好几款好看的衣服，但是一试不是太大就是太小都不合身。我们没办法去修改那些衣服，但我们可以帮你在短期内重塑你的的身材，再去试就一定会合身了！ 


报税低吗？
没关系，如果你还今年还没报税的话，我们将辅导你报税以达到贷款的要求，同时保留你该有的退税及符合白卡的申请.

信用不好吗？
不用担心，我们协助你建立及修复你的信用，让你的信用达到贷款方案的要求。

没有头款吗？
我们可以帮你申请政府补助的头款（有区域限制）。


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购屋贷款前的准备和注意事项：

未雨绸缪，事半功倍，这个道理浅而易懂。然而，很多买家在贷款买房前没有做好充分的准备，其原因可能是大部分买家不了解贷款前准备的必要性。特别是第一次购房者，对贷款的程序及细节了解甚少，根本就不知道该如何提前去做这些准备，甚至我见过有些买家已经看到满意的房子准备要下offer了，还没有确定贷款经纪人。各种准备的不充分从而导致贷款时一波三折，不但影响到贷款利率及准时放款，有时甚至可能会导致整个贷款的流产。

那么，既然我们知道贷款前准备的重要性和它的必要性。接下来，我将贷款前需要的准备工作及相关的注意事项进行深度的解剖，我把它归纳为以下几点：


第一，确定借款人。

之前遇到过这种情况，一个客户想买一个自住的房子，但由于某些原因他不想用自己的名字贷款，所以他就想用他两个成年儿子其中的大儿子作为借款人。却不料在贷款的过程中却出现了问题，原因是他的大儿子在过去的半年里有两次车子贷款迟付的记录。然而，他的小儿子的信用分数比他哥哥还好，而且没有不好的记录。毫无疑问，他的小儿子才是这次贷款中的最佳借款人选。但遗憾的是，他是在他的大儿子贷款出现问题后才找到我，我才得以了解到这些情况。我在了解事情的来龙去脉之后就建议他用他的小儿子作为借款人,与卖家协商是否愿意接受临时更换买家(更换借款人意味着也要更换买家)，但不幸的是卖家完全抵制这种临时更换买家的做法并威胁说如果贷款下不来就要没收订金。最后，好在他的房地产经纪人通过不懈努力并多次与卖家沟通后才把定金要了回来。在这个案例当中，这位父亲在他的两个儿子都愿意成为借款人的情况下，没有进一步去分析谁更适合作为借款人，也没有提前告诉贷款经纪人这些情况，而是任意的选择他的大儿子作为借款人，结果导致与他喜欢的房子失之交臂。当然，发生这种情况的案例不多，但买家如果有遇到相类似的情况，切记提前与专业有经验贷款经纪人进行协商，以做出正确的选择。



第二，了解及维护好借款人的信用。

众所周知，借款人的信用好坏是直接影响利率高低的一个重要因素，但对于知道如何维护及修复个人信用的人却甚少，所以这个环节对借款人来讲，是一个至关重要的环节。首先我先来普及一下相关的知识，信用分数有很多个版本，主要分为FICO 2、FICO 4、FICO 5、FICO 8、FICO 9、VantageScore以及一些行业专用的版本，比如用于车子贷款的信用分数（FICOAuto Score ）。虽然版本很多，但是在申请贷款时绝大部分的银行都采用FICO2、FICO4 和FICO5,并取三个版本中间那个分数值作为贷款的信用分数，如果借款人不止一个就采用最低的那个作为贷款信用分数。有一点在这里必须要强调一下，很多网站上提供的免费信用分数，并非在做贷款时所采用的信用分数，而贷款时所使用的信用分数通常会比在免费在网站上看到的信用分数来得低。想保持好的信用分数，借款人在贷款前必须要做好功课,注意以下几点：

（1）准时还款。这个常识我相信大家都懂，但是我在这里还想强调一下，除了所有的信用卡和其他的贷款要准时付payment外，信用卡还要全额付款，不能只付Minimum Payment,这样才能够保证信用分数不受到影响 。

（2）限制使用信用卡。为了保持好信用分数，必须要控制好信用卡额度与使用的比率。假设一张信用卡的额度是$10,000，如果把它用了$9,000（90%）,这种情况一定会掉分数的，最好把使用率控制在10%（$1000）以内。

（3）避免增加债务。在申请贷款前，增加任何的债务对于做查收的贷款是极其危险的行为，因为在收入不变的情况下，突然增加债务有可能使原本够的收入变成不够，而导致贷款不被批准。增加债务的行为包括车子贷款、学生贷款、申请新的信用卡、分期付款购买各种家具、Co-sign及其他的个人和商业贷款等。

（4） 避免多次频繁的查询信用报告。多次频繁的查询信用会导致信用分数下降是不争的事实，但也不是所有的信用查询都会影响到信用分数，信用查询分为硬性和软性的两种。通常当你申请各种信用卡和贷款时，信用卡公司、银行、车行及贷方等会查询你信用报告，这些均为硬性的查询。软性的查询一般指公司或机构以调查个人背景为前提下查询的个人信用，也包括本人查询自己的信用报告，都不影响信用分数。

（5）不要关掉无用信用卡。关掉信用卡也会造成信用分数下降，特别是有高额度的信用卡，所以在贷款前尽量避免关掉信用卡。如果非要关掉，建议延迟到贷款结束后再关掉。

（6） 切勿申请破产。在贷款前申请破产绝对是致命的，我想这也是常识在这里就不多说了，几乎所有的银行都不会接受近期有申请过破产的借款人。



第三，购房所需头款及费用的准备。

在银行对账单中出现大额存款是非常常见且棘手的问题，因为大多数的情况下这些大额存款都是没办法提供合法来源的解释。虽然有时候可以用亲人捐赠、银行存款核实（VOD）等方式进行处理，但有的时候也会出现无计可施的状况。因此，为了使贷款过程中更加的流畅顺利，提前把购房所需的头款及相关费用存入银行是很有必要的。大部分的银行要求提供最近两个月的银行对账单来证明买房用的头款，如果在对账单中发现无法证明是借款人收入的大额存款，银行将不接受这部分存款作为头款来使用。不过，只要最后两个月的银行对账单上没有出现这些大额存款的记录，银行就不会追究这些存款的来源。反之亦然，如果每一笔存款都能够证明是借款人能的合法收入，那么就不需要提前两个月存入。


第四，了解借款人目前的债务和收入。

Lender 对债务和收入的比率是有要求的，大部分的贷方能接受的最高比率是1 比2（50%）假设你每个月的总收入是$10,000美金，那么你所有的债务总额不能超过$5000美金。有一点值得注意的是，某些情况下当你的债务和收入的比率太高时，需要偿还一部债务以降低债务与收入的比率来满足银行的要求，这这种情况下，应在贷款开始前把需要偿还的债务提前还清。



第五，贷款所需的文件。

贷款所需的文件因人而异，其原因在于每个人的自身条件不一样，分为以下几类：



1，证明个人身份证件包括：


驾照(driver license）

身份证(ID）

绿卡(green card)

护照(passport)

各类签证等等(visas)



2，收入证明的文件包括：


个人的报税表(personal income tax return)

公司的报税表(business tax return )

W2表

工资单(paystub)

1099表

租约(leasing agreement)

退休金(pension, usually after 55 year old)

年金( annuities, usually after 59.5 year old)

个人退休账户（IRAs, usually after 59.5 year old ）

社会保障福利 (award letter)

401(k)s (usually after 59.5 year old )

K1


3, 证明债务的文件：

原银行贷款清单（mortgage statement）

地产税单（property tax bill）

屋保险（home insurance）

信用报告上的各种债务（credit report）

社区管理费（HOA statement）



4, 其它的文件：

银行对账单（bank statement）

捐赠信件（gift letter）

存款核实 （VOD）


第六，切勿在贷款前及贷款中更换工作或关闭公司


在贷款前及贷款中更换你的工作是绝对要避免的，因为一旦你换了工作，就意味着你的收入和工作的稳定性也发生了改变。然而，工作的稳定性是Lender衡量借款人是否符合贷款条件的重要因素。Lender一旦发现这种情况,就会拒绝贷款的通过。有时候借款人会用到公司的收入来了符合贷款，那么在这种情况下，公司也是绝对要避免在贷款前或贷款中关闭。贷款时所使用的收入可以是多方面的，每个借款人的收入渠道不尽相同，这里就不一一说明了。


总之，做好申请贷款前的准备是非常有必要的，它不但可以帮你在贷款时更加的顺利流畅，甚至可以帮你拿到更好的利率。最后祝愿所有想购买房子的朋友都能够顺利地买到自己梦想的房子。